见证历史！京沪大招同时落地，楼市能起来吗？

想必大伙儿昨晚在朋友圈、微信群里已经被爆款新闻轰炸翻了一遍土了，不知道老少爷们儿睡得可好？

反正好些个买家、房东顺带着置业顾问、中介、大姑娘小媳妇儿脑瓜子被炸得嗡嗡的，整宿睡不踏实…

作为房地产市场最强悍的风向标，中国最高能级的两座城市同时开出了楼市“王炸条款”，属实罕见。

尽管打半个多月前另外两座一线城市松绑后，京沪松绑就已箭在弦上，但如今靴子落地还是非同凡响。

小弟今天蹭一波热点，也顺带着跟大伙儿聊点干货。

12月14日，北京市住建委、税务局等多个部门联合发布《本市进一步优化调整房地产政策 更好支持刚性和改善性住房需求》的文件。

最重磅核心内容是，调整首套房首付比例，统一降至30%，城六区二套房首付比例降低至50%，非城六区40%。

上海紧随其后住房城乡建设管理委、市房屋管理局等多个部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。

上海楼市新政最引人注目的内容是：从12月15日起，上海市首套房首付比例降低至30%，主城区二套房首付比例降低至50%，临港、嘉定、松江、青浦、奉贤、宝山、金山二套房仅需40%。

其它重磅内容还有很多，在这儿不赘言了。

表格放下面，北上深的都有，大伙儿自行查看——

京沪两地本次的楼市新政可以用“降首付 、降利率、调标准”九个字来概括。

对于购买京沪首套房的家庭而言，这把新政使得大伙儿的首付门槛降低了5-10个百分点。

譬如说500万总价的房子，现在最低首付仅需150万就能上车——

这个价钱仅相当于北京附近省会城市一套普通住宅的价格；

如果是在长三角地区，150万买上海周边三线城市住宅都得抠抠搜搜。

尤其是北京，本轮新政以前——

好家伙！首套首付35%、最多只能能贷300万，要按非普宅算，首付40%不说，还得多交好些增值税；

要是按照二套房计算，那热闹了：想改善首付就得八成，您直接在门口戳一牌子，写上“改善与汪星人不得入内”得了！

从这个角度看，这个降首付的力度是相当相当有诚意了。

与之配套的是贷款利率跟着下调——

北京首套房从之前的4.75%调整到城六区内4.3%、城六区外4.2%，二套房从5.25%调整到城六区内4.8%、城六区外4.75%…

上海首套房贷款利率从之前的4.55%下调到4.10%，二套房从之前的5.25%下调到主城区4.50%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山4.40%…

结合京沪两地的房价基数来看，对于真刚需、真改善那是实打实的省了钱。

更重要的是，北京、上海两地在这次新政中同时明确了修改普宅认定标准——

在此之前，北京普宅需满足容积率1.0、面积140㎡以下、单价或总价不超过最高限价三个标准。

要按这么算，北京六环以里每10套房有9套都是“豪宅”！

不瞒大伙儿说，十年前，小弟差点儿在通州马驹桥凉水河桥南住上“豪宅”，想想我都后怕…

因为一旦被扣上“豪宅”的帽子，那是相当肉疼的：契税3个点、房屋差额5%的增值税、二套首付80%…

上海更狠，内环里总价450万以上、内外环之间总价310万以上、外环总价230万以上就算“豪宅”。

两位老大哥，不带你们这么玩的啊！

您这纯粹是奔着锁死二手房流动性去的！

然而这一次，普宅认定标准变更后——

北京六环以里70-80%的房源都算普宅，上海外环以里的普宅比例预计能达到90%！

你瞧瞧？交易成本和上车成本大大降低了！尤其是对卖一买一来说，那是相当友好。

另一方面，北京给城六区以外更大的弹性空间，而上海的松绑加倍给了“五大新城”与南北转型重点区域。

出发点都是为了促进产城融合、职住平衡，最终推动高质量发展。

12月14日京沪两地出台的一揽子方案，对于真刚需、真改善而言，绝对是肉眼可见的上车利好。

而对于京沪两地的二手房卖家来说，相当于一夜之间多了上百万、甚至几百万名潜在客户。

无论是卖房的还是买房的，昨儿晚上睡不着，那一点都不冤…

北京、上海在同一天开出如此重磅的松绑政策，13年来还是头一回。

临近年根儿了，两位老大哥不赶紧回家置办年货、沉浸在喜气洋洋的节日氛围，而是赶在这时候前后脚落地新政策…到底咋想的？

最直接的原因，就是京沪两地最近一段时间的楼市表现。

先说北京，2023年11月，北京新建商品住宅成交规模为50.01万㎡，环比下跌15.5%，同比下跌12.9%，1-11月商品住宅累计成交680.46万㎡，同比下降1.1%；

再看上海，2023年11月，上海新建商品住宅成交规模为88.15万㎡，环比下跌2%，同比下跌47.47%，1-11月商品住宅累计成交1315.3万㎡，同比增长1.8%。

咱说实话，就这还是有“认房不认贷”那口仙气儿吊着，不然更完犊子。

看看同一时期的存量房市场就知道了——

2023年1-11月，北京二手住宅成交14.28万套，较2022年同期上升8%，但较2021年同期下降约17%。

同一时期，上海二手住宅成交约16.48万套，较2022年同期上升12%，但较2021年同期下降约36.47%。

值得注意的是，11月份，北京二手住宅市场涨价房源占比已降至4.49%，创近三年来新低，上海同样出现了总体上“以价换量”的情况。

咱这说的还是全貌，如果聚焦到京沪两地一些非核心刚需板块，那房价较高点时跌幅已经不止这些了…

同志们，咱们说了很多次，二手房市场作为房地产交易的终端环节，是新房市场与土地市场的锚。

你这杆锚要是不硬点儿，都很容易把一二级市场的势头给拽下来。

对于京沪这样能级的城市而言，基本面在、城市地位在、总体吸引力在——

想要通过二手房市场这么个终端环节的回暖，向一二级市场输送信心，大胆摇人就完事儿了！

降低首付比例、降低贷款利率、调整普宅认定标准，毫无疑问都是相对精准的摇人策略。

其次，京沪新政靴子落地，是当前全国楼市形势共同决定的。

擒贼先擒王，刺激楼市也是一样的道理！

咱们有一说一，新政以前京沪两地的普宅认定标准还是2014年制定的。

10年过去了，你大爷还是你大爷，但今天的房价早已不是当年的模样。

之前那么个标准，在市场下行压力来临时，必然能把流动性锁得要多死有多死…

反过来说，给京沪两地做政策松绑，其实相当一部分原因是为了能让它俩带动头部城市整体预期向好——

北京、上海这种高能级城市的号召力，妇孺皆知吧？

没有哪座城市比它们对全国购买力的吸附能力更强的吧？

更没有哪座城市能比它们更能汇聚全国的塔尖人群了吧？

更何况，许多年来的极限施压政策，使得京沪两地的实际居民杠杆率控制在70%以内，比许多二三线城市都要低。

同志们，说句露骨点儿的，这不就是加杠杆的空间吗？！

京沪两地的一二手房需求倘若被盘活，自然而然会在最高能级城市积攒一波势能，从而开启整个一二线城市的轮动效应！

特别是在长三角地区，只有上海楼市出现全面回暖的迹象，预期拐点才有可能向苏州、杭州、南京、无锡、宁波这样的城市外溢，从而加速这些强二线城市的去化；

北京楼市之于天津、青岛、济南、郑州、西安等北方强二线城市有着相似的作用，只是关联性或许并没有长三角或大湾区那么强而已。

反过来说，若京沪两地楼市未能迎来拐点，那么，其它强二线城市则很难告别“药效只管俩月”的怪圈。

京沪两地率先迎来市场和预期的双重拐点，有利于对其它核心城市产生“牵一发而动全身”的效果。

说到底，楼市库存出清，对于地方、房企债务出清、财政支撑高质量发展来说有着至关重要的作用。

话说到这一步，最大的悬念就来了…

京沪同时出杀招，真的能起到力挽狂澜的效果吗？

这事儿恐怕还得一分为二来看。

同志们，种地灌溉都见过吧？咱们就拿这事儿来打个比方——

包括北京、上海在内的超大特大城市开启楼市松绑模式，更像是给灌溉田地挖好沟渠。

没有这道沟渠，水根本放不进来，但是有了沟渠还得有充足且精准的水源才行，否则也是白扯…

水源是啥？就说以下三个最重要的层面——

其一，外部环境改善。

近一段时间，我们的外部环境有两个微妙变化：

一个是美联储货币政策转向，另一个是国门开放程度进一步提升。

尤其是前者，对资产价格的预期很可能起到推波助澜的作用。

2024年，美元加息加不动了，这事儿地球人都知道。

美元政策转向，对于人民币资产而言，最显而易见的好处便在于海外资产回流与流动性回血。

随着国内宏观基本面持续改善，人民币资产的筹措货币也必然水涨船高。

最先接收这部分增量货币的，必然是京沪广深苏杭这样的绝对头部城市。

这是它们在接下来的轮动过程中，发挥“领头羊”效应的基本前提。

其二，内部基本面修复。

当前，我们讨论的经济复苏主要包括两个方面的内容——

一方面是疫情冲击后的短期经济修复，另一方面是中长线经济周期的复苏。

诚然，2022年开始，我们的经济运行的确出现了“强政策、弱效果”、“强刺激、弱反应”的局面。

但从目前的宏观指标来看，前三季度我们实现了5.2%的增长，在全球主要经济体中保持了领先水平。

前三季度失业率以及近三个月的失业率表现均处在下行区间，虽仍未修复到2019年的水准，但边际修复的态势已经持续了数月，是个不错的积极信号。

解决“预期低迷-消费收缩-经济下行”的负向循环，仍是2024年的重要课题。

楼市像一个储蓄和债务的缝合怪，用老百姓的土话说：“只有来钱的路到位了，才能有消费和贷款的信心。”

客观来讲，这需要时间，即使一线城市也不例外。

不过，在政策松绑、外部环境宽松以及基本面修复的三重加持下——

很有可能发生在明年一季度的“小阳春”，或许很值得期待。

其三，调控思路转变。

过去两年时间里，我们的楼市调控主要围绕“宽政策、宽货币”展开。

但正如前文所述，楼市的反应远未跟上刺激的力度，从而出现了M1与M2背离、货币放水出现堵点。

近期高层已多次指出：“更加注重做好跨周期和逆周期调节”以及“货币政策与财政政策协同发力、相辅相成…”

精准支持民营经济、帮扶中小微企业、推动“保交楼”以及超大特大城市城中村改造…都需要货币政策与财政政策同时发力才能给予正向反馈。

前两项负责提供源头活水，第三项负责稳住预期，最后一项负责优化供需，逻辑闭环。

说得更直白一些，货币政策与财政政策双向发力，就是奔着打破“债务与收缩”循环去的！

在这种新的调控思路之下，当然越是头部城市越有利于立竿见影。

北京和上海靴子落地，意义便在于此。

理性来看，一线城市与强二线城市经历一段时间的筑底后，出现交易规模与交易价格层面的反弹，还是是值得期待的。

眼下，坊间关于资产价格预期的讨论越来越多，中产家庭如何守护家庭财富的讨论也越来越多。

我想说，中国人接近70%的家庭财富都在房地产上，在许多强二线以上城市，这一比例似乎更高。

资产价格如若持续贬值，势必影响消费行为，从而形成持续性需求不足。

就当前的经济形势来说，稳住人民币资产价格及其预期，就是在稳消费、稳汇率、稳增长。

老将出马，非同凡响。

一个月内，北上广深的政策靴子同时落地，为迎接预期拐点走了至关重要的一步棋。

时隔半年未见，不知大家是否想念？