华发，还是被低估了

文/十一弟

去年，整个A股市场上，只有两家房企通过定增拿到了融资——

招商蛇口、华发股份。

其中，招商蛇口募集了85亿资金，华发股份募集了51亿资金。

这两家上市房企，二级市场的投资者依然愿意砸进大把资金，建仓吃进。

十一弟看了下，除了大股东以外，去年大举增持华发的投资者，主要是大型机构资金——

中国人寿、全国社保基金、泰康人寿、招商银行。

打开A股房地产板块，过去三年里，华发是少数几家估值得到改善的开发商之一。

关于炒股，曾经有人问股神巴菲特——

“如果只能用一个财务指标来衡量你的股票仓位，你会选择什么？”

巴菲特毫不犹豫地给出了答案——

“净资产收益率（ROE）”。

“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元、而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元、而净资产收益率只有5%的大公司。”

净资产收益率，是衡量公司利用自身资本获得盈利能力的一个重要财务指标。

巴菲特贯穿一生的投资理念，就是寻找那些能够以最小的成本创造最大价值的公司。

净资产收益率的财务指标，与巴菲特投资理念的契合之处在于——

它提供了一个量化的方法，来评估企业使用股东资金来获得净收益的能力。

前几天，华发刚刚发布了2023年财务业绩。

它的营业收入超过了721亿，增长了将近两成。

净利润出现了下滑，回调到了18亿。

但在整个A股房地产板块，华发的盈利能力，仍然算得上强劲。

巴菲特最看重的财务指标——净资产收益率，华发在去年维持在了10%左右。

也就是说，在华发身上，股东们每投入十块钱，上市公司就能赚到一块钱利润。

它符合巴菲特的选股标准——

“偏好那些有能力有效利用资本、持续提高盈利能力的公司。”

十一弟查了下，华发的净资产收益率，比肩央企利润王华润、中海。

在现金分红上，华发也很慷慨地回馈了股东们。

上市公司每股将派发0.37块钱的现金红利，总派息规模超过了10亿，占到了净利润的55%以上。

如果投资者在去年底买进华发的股票，股息收益率超过了5%；如果现在增持华发的股票，股息收益率接近6%。

十一弟看了下，华发的房地产开发业务毛利率，大约18%。

它的毛利率水平，比金地、滨江、保利、招商、万科都更高一些。

面对行业整体下调，上市房企的财务业绩，或多或少会出现下滑。

这几年，华发通过提高管理效率，让上市公司的利润，在逆流中站住了脚。

去年，华发的营业收入增长了将近两成，但它的管理费用，减少了15%。

在开发业务之外，华发的多元化业务，对上市公司的盈利能力，也有足够的支撑。

它的商业板块，已经进驻了北京、上海、广州、深圳、珠海、武汉等28个城市。

华发名下管理了上百个商办物业，总规模将近四百万平米。

其中，仅大型集中式商业项目，就开业运营了八座。

港股上市的华发物业，去年营业收入18亿，增长了11%。

物业板块的毛利率达到了27%，拉高了华发的整体利润水平。

在规模增长和守住利润上，华发找到了平衡。

去年，华发的销售规模创下历史新高，达到了1260亿，增长了5%。

在百强房企榜单上，行业排名第十四位。

其中，它在华东大区卖了693亿，销售占比55%。

尤其是上海，华发的销售额将近300亿，市场排名前三。

华南大区卖了310亿，销售占比五分之一。

在大本营——珠海大区，华发继续牢牢地占据着龙头地位。

它的销售额超过了191亿，销售占比15%。

整个珠海楼市，销售排名第二的万科，全年卖了34亿，还不到华发的零头。

去年，在珠海、深圳、上海、成都几个核心城市，华发卖出了不少爆款项目。

它的产品力，在严酷市场里得到了验证。

其中，珠海横琴·华发金融城单盘卖了75亿，是珠海楼市的销冠。

深圳前海·华发冰雪世界卖了将近73亿，是深圳人才房的销冠。

上海·华发半岛华庭卖了71亿，上海·华发静安华府卖了68亿，上海·华发四季河滨卖了66亿。

华发在成都开发的锦江上院，去年销售额大约50亿。

年初，住建部的领导向开发商喊话——

“在新模式下，我希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。”

“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

前两天，华发在珠海开了一场发布会，给“好房子”下了一个定义。

对于新一代的好房子，它总结了五项技术标准——

环绕式、无干扰三层错层超大露台与科技+无人机投递，科技+数字化智慧社区与全屋智能家居，专享社区养老，科技+绿色低碳健康生活，科技+舒适安全迭代设计。

华发对新一代好房子的定义，不仅关注好房子本身，同时重建了好房子与人、产业、城市之间的关系。

为了兑现新一代好房子，华发已经与华为、格力电器、顺丰、亿航智能、海康威视等科技巨头联手，构建产品体系的技术标准和实施路径。

作为一家传统地产商，华发也在进化了——

它给自己的产品、服务注入新科技，为老百姓的好房子、生活方式寻求科技加持。

巴菲特告诫过二级市场的投资者——

“寻找那些市场价格低于其内在价值的公司，投资于那些具有持续竞争优势或护城河的公司。”

房地产转型新模式，总有机会进化出新物种。

是时候看看被低估的华发了。